一、拟制本办法的背景依据。

鞍山市政府办公厅于2017年10月30日，公布了《鞍山市商品房交付使用管理办法》，海城市政府结合我市实际，拟制本级商品房交付使用管理办法很有必要。

目前，海城市商品房项目未经竣工验收，擅自交付使用现象比较普遍。致使商品房买受人办理不了房屋产权权属证书，导致孩子上学、抵押贷款、房屋买卖等诸多问题发生，极容易引起集体上访。为有效遏制商品房未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，拟制本办法也是迫在眉睫。

二、本办法的目标任务

出台本办法的目的：第一条规定“为了加强海城市商品房交付使用管理，保护商品房买受人的合法权益，有效遏制商品房未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，整治房地产开发市场的乱象，进一步保障房地产市场的公平秩序”。

三、本办法的主要内容

本办法主要阐述了如何控制商品房项目必须经竣工验收方可交付使用的管理问题。竣工验收的重要环节在如何控制供水、供电等主要问题，没有水、电，商品房买受人就无法在未经竣工验收的情况下提前入住使用。控制供水、供电的最好环节就在工程竣工之后，竣工验收合格之前。只有经竣工验收合格的商品房项目，供水、供电部门凭《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》才可正式供水、供电。

四、本办法涉及范围

本办法第二条规定“本办法适用于海城市行政区域内国有土地上新建商品房交付使用的管理。”

五、本办法执行标准

本办法的制定依据：第一条规定“根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及《鞍山市商品房交付使用管理办法》等有关规定”。同时，如有违法行为也依据上述法规、规章、规范性文件和相关规定处理。

六、本办法应注意的事项

本办法应注意下列事项：

1、开发建设单位在工程竣工之后，必须要经竣工验收方可交付使用，否则即违法，要接受《建设工程质量管理条例》第五十八条规定较大数额的罚款（工程合同价款2%）。

2、开发建设单位在商品房工程项目竣工后，申请竣工验收之前，市水务集团、市供电公司要严格把控开发建设单位将工程基建用水和用电擅自转为商品房买受人私用。

3、对未经竣工验收的商品房项目，商品房买受人不要着急入住，手续不全的项目会给提前入住带来诸多不便，相关的问题也会很多，所以要求商品房买受人等商品房项目手续齐全了再入住。如有未按期交付使用的违约问题，可按照合同或协议的规定，通过法律途径解决违约问题。

七、本办法有什么惠民利民举措

本办法规定，开发建设单位只有竣工验收合格，办理完竣工验收备案手续，供水、供电部门凭《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》方可交付使用，从根本上保障了商品房买受人的合法权益不受侵犯。

八、新旧政策差异

《鞍山市商品房交付使用管理办法》强调的是在现场核验环节控制商品房项目未经竣工验收交付使用问题，现场核验合格取得《商品房交付使用条件确认书》是新增加的一道行政程序，且对此违法行为的行政处罚无法律、法规依据。《建设工程质量管理条例》要求竣工验收合格的项目方可交付使用，没有额外的要求。

本办法强调的是在竣工验收环节控制水、电的问题来解决商品房项目未经竣工验收交付使用问题。控制供水、供电的最好环节就在工程竣工之后，验收合格之前，只有经竣工验收合格的商品房项目，供水、供电部门凭《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》才可正式供水、供电，才能有效遏制商品房未经竣工验收擅自交付使用的违法行为。